某商业不动产规划建设用地面积为5000平方米，土地使用权年限为48年。用地红线控制范围内总建设用地面积为400

问答题

计算题

某商业不动产规划建设用地面积为5000平方米，土地使用权年限为48年。用地红线控制范围内总建设用地面积为4000平方米，容积率为4.5，共18层，每层建筑面积相同。该房地产经过2.5年开发建成，预计再经过0.5年销售招租完毕，预计各层使用情况预计如下：
第1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为95%，每1平方米出租面积每月可得净租金50元；
第2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的80%，每1平方米营业面积年正常收入为6000元，而该地段经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常利润为500元；
第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；
第5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间月租金为1800元，出租率为80%，出租人需承担租金收入的10%的运营费用；
第11-18层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层面平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方建筑面积5000元；假定该商业不动产综合资本化率为10%。
计算该商业不动产的评估值。可能用到的年金系数如下：（P/A，45，10%）=9.8628；（P/A，46，10%）=9.8753；（P/A，47，10%）=9.8866；（P/A，48，10%）=9.8969。

【参考答案】

为了计算该商业不动产的评估值，我们需要分别计算每一部分的收益现值，并将它们加总。以下是每一部分的计算过程：1. 第1层大......

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