北方电信是一家成熟的电信公司，在许多欧洲国家提供固定和移动电话以及宽带网络服务。数年来，北方电信显示了强劲增长，但是由于主要市场的饱和度逐渐提升，CEO 雷尼·奥弗贝克购并了一家墨西哥国有公司的一家子公司，把公司推向海外扩张之路。然而，该公司进入新市场的企图被证明是一场财务灾难，因为多数客户转向投靠当地的竞争者，这样，公司不得不终止它在墨西哥的运营。除了这个累赘以外，北方电信盈利很高，分析师预期在可预见的未来一直能持续这种突出表现。下面的财务报表展现了这种预期。报表展示了未来四年的财务预测，由著名投行TMT投资公司提供。
董事会成员正准备一个会议，在会上想讨论CEO 雷尼·奥弗贝克的几项计划。为了评估这些计划对公司市值的影响，董事们搜取了更详细的公司资料和资本市场数据。
目前，公司有80，000份股票发行在外。北方电信被评为A-级，同类可比公司债券以6%的收益率在交易。公司目前无债务。相应的税率是40%。目前，无风险利率为4%，预期股票市场回报率是12%。北方电信的当前股票价格是50元，贝塔值是1.25。

CEO奥弗贝克有一个关于该公司杠杆利用的计划。他观察到明显的未利用的负债能力，计划利用债务来抵御恶意收购的威胁和大型机构投资者的压力。他的计划包括以下细节：
-平价发行年付息票、息票利率为5%的五年期可转换票据800，000元。
-将空置的不再用于运营的公司房地产，出售给房地产投资信托。这个交易预期融资200，000元。
-公司以每股60元的价格回购股份，将这些收入分给股东。
奥弗贝克预期这些交易将会使公司股票价格提升到60元，并将公司的杠杆率（债务对资产）提升到50%的目标水平。
b1）请测算出售一个年息票利率为5%的平价发行的（面额为1000元）可转换债券相对于一个普通债券的“财务优势”的净现值。在你的计算中使用公司的债务成本。这个“财务优势”的经济学意义是什么？
b2）请计算这些交易前后的加权资本成本。请将你的计算建立在交易后奥弗贝克的50%资产负债比率预期被满足的基础上。
b3）请解释为何这些交易对于降低公司的资本成本和提升公司股票价格是合适的。特别是，请使用你的税盾和代理问题对资本结构和公司价值的影响方面的知识。