问答题 某商业不动产规划建设用地面积为5000平方米，土地使用权年限为48年。用地红线控制范围内总建设用地面积为4000平方米，容积率为4.5，共18层，每层建筑面积相同。该房地产经过2.5年开发建成，预计再经过0.5年销售招租完毕，预计各层使用情况预计如下：第1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为95%，每1平方米出租面积每月可得净租金50元；第2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的80%，每1平方米营业面积年正常收入为6000元，而该地段经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常利润为500元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每1平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；第5-10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间月租金为1800元，出租率为80%，出租人需承担租金收入的10%的运营费用；第11-18层为商品住宅，其中11层以每1平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层面平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方建筑面积5000元；假定该商业不动产综合资本化率为10%。计算该商业不动产的评估值。可能用到的年金系数如下：（P/A，45，10%）=9.8628；（P/A，46，10%）=9.8753；（P/A，47，10%）=9.8866；（P/A，48，10%）=9.8969。

问答题 一家大公司的采购员看了你的报价后说：“竞争很激烈呀，你最好把要价减低点。”此时，你是：a.为了取得定单，答应降低要价；b.问对方，你的要价比别人高多少；c.让他与别人做生意去；d.要求看看别人的报价；e.问他喜不喜欢你的报价。列出你认为由好到差的方案次序，并说明理由。

问答题 英国某企业预计于三个月、六个月后分别收到出口货款150万美元和300万美元，同时分别需要支付进口货款200万美元和180万美元。如果当地银行英镑兑美元的外汇牌价为：即期1.6180/90，3个月汇水81/77，6个月汇水123/119。若使用远期合同法，该企业应与银行签订什么样的远期合同进行套期保值？其未来的本币收益或成本将是多少英镑？